Quinta-feira

JORNAL DCI (SP)

Distratos atingem grandes e insegurança jurídica sobe

Frente à uma crise mais resiliente que o esperado, as gigantes do ramo da construção sentem na pele o impacto da ruptura de contratos de venda de imóveis. Sem um padrão nacional da Justiça com relação ao tema, a previsão é que o enfraquecimento do setor siga nos próximos meses, e o risco de não sobreviver na retomada econômica se acentue.

A crise vivida pela PDG Realty, uma das maiores do mercado, não é um caso isolado no setor da construção. Assim como ela, outras companhias de médio e grande porte estão operando no vermelho. Segundo o presidente da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), Luiz França, o prejuízo financeiro do setor não se resume à recessão, mas ao aumento dos distratos, sobretudo, no segmento de médio e alto padrão (MAP). "Precisamos de emprego e taxa de juros abaixo de dois dígitos, mas também tem a questão regulatória, porque hoje as incorporadoras estão arcando com todo o custo dos distratos", diz.

De acordo com estudo da Fipe e da Abrainc, em 2016, o custo variável de comercialização das 44,23 mil unidades distratadas foi de R$ 1,1 bilhão, ou seja, 10% do Valor Geral de Vendas (VGV). "O montante foi superior ao prejuízo líquido total das incorporadoras de capital aberto associadas à Abrainc, de R$ 717 milhões. Não é o único fator, mas será que o prejuízo não poderia ter sido menor se não houvesse o problema dos distratos?", indaga o economista da Fipe, Eduardo Zylbertajn.

Segundo o economista, sem regulamentação para o tema, o futuro das construtoras está comprometido. "No curto prazo, o prejuízo pode ser maior e a questão é qual a capacidade delas de aguentar". No longo prazo, ele acredita que o aumento do risco do investimento provocado pelo distrato impacte tanto a disposição de investidores de lançar imóveis de médio e alto padrão, quanto os preços dos empreendimentos - seja pelo risco alto ou pela diminuição da oferta, caso a demanda retome.

Mostra desta tendência é o volume de lançamentos do segmento MAP. De acordo com o indicador Abrainc/Fipe, divulgado ontem, em fevereiro de 2017, sobre um ano antes, os lançamentos caíram 10,1%, ao mesmo tempo que as vendas foram 17,9% menores.

Desempenho atual

Ainda segundo os dados mais recentes do indicador, em janeiro e fevereiro de 2017, foram lançados 4,015 mil unidades, queda de 13,4% frente ao mesmo período do ano anterior. No acumulado dos últimos 12 meses terminados em fevereiro, os lançamentos totalizaram 69,180 mil unidades, alta de 7,3% sobre o período precedente.

As vendas por sua vez, totalizaram 13,779 mil unidades nos primeiros dois meses do ano, aumento de 6,9% ante janeiro e fevereiro de 2016. No acumulado dos últimos 12 meses, foram 104,718 mil, retração de 4,9% ante o mesmo período do ano anterior.

A oferta de imóveis no mês de fevereiro era de 118,749 mil unidades, sendo que no trimestre (terminado em fevereiro) foram vendidas 17,6% da oferta. Desta forma, a estimativa da entidade é que a atual oferta seja suficiente para os próximos 17 meses. "Um ano ainda é uma medida confortável, mas um ano e meio está acima do ideal", diz Zylbertajn.

VALOR ECONÔMICO

Crédito dá primeiros sinais de recuperação e juro começa a cair

O mercado de crédito começa a sair do fundo do poço, com um leve crescimento do volume de operações em março e uma primeira queda nos juros e nos spreads bancários. A incipiente reação é reflexo da distensão monetária promovida pelo Banco Central (BC) desde fins de 2016, da reavaliação dos riscos pelas instituições financeiras num cenário de estabilização da atividade econômica e da desalavancagem e fortalecimento dos índices de confiança de famílias.

Segundo dados divulgados ontem pelo BC, o estoque dos empréstimos e financiamentos bancários da economia cresceu 0,2% em março, ante fevereiro, chegando a R$ 3,076 trilhões. O crédito ainda sofre uma queda no período de 12 meses, de 2,7%, mas a retração é um pouco mais suave do que o recuo de 3,5% em período semelhante até fevereiro. O BC chamou a atenção para o fato de que os juros médios nas operações com crédito livre, que refletem mais diretamente os movimentos na taxa básica de juros da economia, recuaram de 53,4% ao ano para 52,5% ao ano.

Os spreads bancários, que representam a diferença entre os custos de captação dos bancos e os juros cobrados dos clientes, também recuaram, de 42,7 pontos percentuais para 42,3 pontos. "Nossa expectativa é que esse movimento de queda continue nos próximos meses e que venha a se intensificar, em linha com o ciclo de distensão da política monetária", disse o chefe do Departamento Econômico do Banco Central, Túlio Maciel. Ainda assim, tanto a retomada na expansão do crédito quanto a queda dos juros ocorrem de forma ainda frágil e desigual.

A leve alta no volume de crédito deve¬-se apenas ao desempenho das operações com pessoas físicas, que cresceram 0,6% em março, enquanto as operações com empresas tiveram retração de 0,3%. O elo mais fraco do mercado de crédito continua a ser os empréstimos a empresas, com recuo de 8,5% nos 12 meses até março.

Maciel nota, porém, que a contração desse mercado vem ocorrendo a taxas cada vez menores. Em janeiro, a queda era de 10,4% e, em fevereiro, de 9,7%. Os juros médios cobrados nas operações de crédito direcionado subiram, de 9,9% ao ano para 10,5% entre fevereiro e março, assim como os spreads, que passaram de 4,1 pontos a 4,3 pontos.

O BC explicou que isso se deveu apenas a fatores estatísticos. Em março houve mais dias úteis que fevereiro, e isso fez com que a taxa referencial (TR) passasse de 0,23% para 1,13% entre um mês e outro, puxando os juros do crédito imobiliário. Também cresceram os repasses de empréstimos do BNDES, que têm juros mais altos do que as operações diretas da instituição.

Excetuando o crédito direcionado, a queda dos juros e dos spreads bancários é bastante disseminada entre as linhas de crédito. No caso das pessoas jurídicas, ocorreu em 16 dos 20 segmentos, incluindo capital de giro, que responde por cerca de metade do estoque de crédito para empresas. Para as pessoas físicas, houve queda nas taxas em 9 dos 11 segmentos de mercado que compõem as estatísticas do BC.

As exceções são o cheque especial e o rotativo do cartão. No caso dos cartões de crédito, a previsão do BC é que, a partir de abril, as taxas comecem a sofrer uma sensível queda, com a entrada em vigor da regra que determina que empréstimos no crédito rotativo sejam automaticamente transformados em crédito parcelado depois de 30 dias. "Os primeiros dados, até o dia 7 de abril, mostram queda", disse Maciel, sem abrir os percentuais.

Alguns analistas privados concordam com a visão do BC de que os juros vão cair e que o mercado dá indícios de melhora. "Esperamos que as condições de crédito permanecerão rígidas, mas começarão a relaxar gradualmente na margem, apoiadas pelos sinais iniciais de estabilização da economia e pela antecipação do ciclo de distensão monetária pelo Banco Central", afirma o Goldman Sachs em nota assinada pelo seu economista¬chefe, Alberto Ramos. Ele ressalta, porém, que a demanda e oferta de crédito devem seguir limitadas devido à fraqueza do mercado de trabalho e ao alto grau de endividamento das famílias.

Já o BC vê progressos na desalavancagem da economia. Em apresentação a investidores em Washington há alguns dias, o diretor de Assuntos Internacionais do BC, Tiago Berriel, disse que "o processo de desalavancagem está bem avançado". "É possível que esteja ocorrendo de forma mais rápida para as famílias do que para empresas", reforçou Maciel. Ele nota que os índices de confiança dos consumidores também subiram mais rápido do que a confiança das empresas.

O comprometimento de renda das famílias com serviços das dívidas, exceto financiamentos imobiliários, chegou a 18,7% em fevereiro, menor percentual desde dezembro de 2010. A queda do comprometimento de renda se concentrou sobretudo na amortização de débitos, enquanto os compromissos com juros se mantiveram estáveis. Isso significa que, à medida que os juros bancários caírem, o comprometimento de renda tenderá a ter novas reduções.

Normalmente, os juros bancários levam cerca de seis meses para responder ao ciclo de afrouxamento monetário, mas parte dos especialistas temiam que a resposta poderia não ocorrer, devido aos altos níveis de incerteza e os receios dos bancos de sofrerem perdas nos empréstimos. A taxa de inadimplência vem oscilando no intervalo entre 3,7% e 3,8% dos empréstimos desde agosto de 2016.

No ano passado, os bancos públicos aumentaram de 4,3% para 5,3% o seu nível de provisões, enquanto que os bancos privados nacionais aumentaram as provisões de 8,2% para 9,1%. No começo deste ano, os bancos assumiram uma posição menos defensiva. Inicialmente, as provisões se estabilizaram no primeiro bimestre, e tiveram uma leve queda em março, de 0,1 ponto percentual.

Com todos os sinais de melhora, o mercado de crédito segue bastante frágil. O BC projeta para 2017 uma alta de apenas 2% do volume de crédito, bem abaixo da inflação esperada para o ano pelo mercado, de 4,04%. O crédito voltou a cair na sua proporção com o Produto Interno Bruto (PIB), passando de 48,7% em fevereiro para 48,6% em março. O BC prevê uma relação de 48% do PIB para dezembro de 2017. Caso se confirme, será uma queda de 1,6 ponto do PIB no ano, mantendo condições financeiras restritivas na economia.

Caixa suspende linha pró-cotista do FGTS do crédito imobiliário

A Caixa Econômica Federal suspendeu o Programa Especial de Crédito Habitacional ao Cotista (Pró¬Cotista), linha de financiamento que oferece juros reduzidos para trabalhadores titulares de contas vinculadas do FGTS. A medida foi tomada, segundo fontes ouvidas pelo Valor, porque não haveria mais saldo disponível no orçamento do FGTS destinado a essa finalidade e, portanto, seria necessário um remanejamento de recursos do fundo para a linha.

Gerentes ouvidos pelo Valor informaram que receberam comunicado interno determinando a suspensão da linha de financiamento. As operações rodadas até o início de abril foram acatadas, segundo essas fontes, mas novos financiamentos não podem ser realizados por falta de disponibilidade de saldo no banco. Nos bastidores, os funcionários da Caixa dizem que a suspensão da linha de crédito está relacionada aos saques de contas inativas pelos trabalhadores. "Alguém teria de pagar a conta do saque das contas inativas do FGTS", disse uma fonte.

A Caixa negou, por meio de sua assessoria, que a suspensão esteja relacionada ao saque das contas inativas do fundo e acrescentou que o orçamento do Pró¬Cotista é decidido de forma técnica e aprovado pelo conselho curador do FGTS. O banco informou ainda que deve ser liberado nas próximas semanas um montante próximo a R$ 3 bilhões especificamente para essa linha. "A Caixa já possui propostas de financiamento habitacional em análise que equivalem à totalidade dos recursos, no momento, para a linha de crédito Pró¬cotista", informou o banco por meio de nota.

Segundo um técnico do Ministério das Cidades, deverá ser publicada uma portaria para remanejar recursos para o Pró¬Cotista. A ideia é que cerca de R$ 2 bilhões sejam retirados do Programa Minha Casa, Minha Vida e destinados ao orçamento do Pró¬Cotista. "Estamos apenas aguardando a indicação da Caixa sobre quanto é preciso de recursos. Mas não vejo razão para parar de contratar", informou o técnico, que acrescentou que o remanejamento de recursos não tem relação com o saque das contas inativas do FGTS.

Recentemente, o governo retirou R$ 7 bilhões do orçamento do FGTS que seriam destinados para saneamento básico e infraestrutura urbana para custear as medidas de estímulo ao setor de construção civil. Além do remanejamento do orçamento, uma resolução do Conselho Curador do FGTS prevê que não haverá novos repasses para o fundo FI¬FGTS neste ano. Entre os requisitos para ter acesso à linha de financiamento pró¬cotista, o trabalhador deve possuir, no mínimo, três anos de trabalho sob o regime do FGTS, consecutivos ou não, na mesma empresa ou em diferentes empresas. A FGTS, consecutivos ou não, na mesma empresa ou em diferentes empresas.

A modalidade oferece juros diferenciados na comparação com o mercado. Uma simulação realizada em fevereiro em uma agência da Caixa em Brasília indicou, por exemplo, a cobrança de juros efetivos de 7,85% ao ano mais Taxa de Referência (TR), na hipótese de o trabalhador abrir uma conta¬salário no banco.

Na chamada taxa de balcão, para não clientes e sem o uso do FGTS, esses juros efetivos subiriam para cerca de 10,99% ao ano mais Taxa de Referência (TR), mostra uma simulação realizada no site da Caixa. O cronograma de saque de contas inativas do FGTS ainda está na sua segunda fase. Até julho, o valor disponível para saque será de R$ 43,6 bilhões, atendendo 30,2 milhões de trabalhadores.

Retomada do crédito deve começar pelos bancos privados

Uma avaliação do saldo das carteiras dos bancos públicos e privados no acumulado em 12 meses reforça a percepção do Banco Central (BC) de que o mercado de crédito esboça reação, além de sugerir que a retomada pode começar pelo setor privado. Confirmado tal movimento, haverá a quebra do paradigma inaugurado em 2009 pelas políticas anticíclicas ¬ e reforçado pela chamada nova matriz macroeconômica do governo anterior¬ que tornou os bancos públicos, notadamente o Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social (BNDES), indutores do crédito independentemente do ciclo.

Naquele período a carteira dos bancos públicos e do BNDES crescia em ritmo superior a 40% ao ano, não em resposta às condições econômicas e de mercado, mas sim como mais uma ferramenta de política fiscal. Desde a gestão de Joaquim Levy no Ministério da Fazenda uma nova diretriz foi adotada, e reforçada agora por Henrique Meirelles, sugerindo que bancos públicos e privados deverão promover o ciclo de crédito em consonância com o ciclo econômico.

O que os dados mostram são os bancos públicos, sem levar em conta o BNDES, reduzindo o ritmo de crescimento da carteira em 12 meses até março, para 0,15%, ante 0,56% verificado em fevereiro, enquanto os privados nacionais mostram aceleração de 3,6% para 4,4% no saldo da carteira na mesma base de comparação, na melhor leitura desde os 12 meses encerrados em abril de 2015.

Olhando só a carteira dos bancos privados estrangeiros, o ritmo de queda em 12 meses recuou de 13,6% em fevereiro para 11,9% no mês passado, como influência da compra do HSBC pelo Bradesco. Assim, o conjunto dos bancos privados, nacionais e estrangeiros, ainda mostra queda de 1% no saldo de crédito em 12 meses, mas menor que a retração de 2,1% vista nos 12 meses até fevereiro. De volta aos bancos públicos, mas considerando o BNDES no conjunto, a queda do saldo em 12 meses é de 3,9%, menor que os 4,6% de fevereiro.

O BNDES continua puxando a queda, mesmo que em intensidade menor. A carteira do banco de fomento, que representa 30% do total dos bancos públicos, tem uma redução de 11,9% nos 12 meses até março, mas há melhora sobre janeiro e fevereiro quando a queda estava acima dos 14%. O estoque de crédito como um todo alcançou R$ 3,076 trilhões, acumulando baixa de 2,7% em 12 meses até março.

Ritmo também menor que a contração de 3,5% registrada em fevereiro e de 3,9% de janeiro. Em termos de participação, as instituições públicas seguem na liderança respondendo por 56% do crédito do país, os privados ficam com os 44% restantes, sendo 31% dos nacionais e 13% dos estrangeiros. Já a fatia do BNDES no saldo total está em 17%, após rondar os 50% em meados de 2010 e começo de 2011.

Mercado de trabalho frágil impõe viés de baixa à taxa Selic nos próximos anos

O mercado de trabalho pode ter uma recuperação muito mais lenta, o que reforça a perspectiva de inflação baixa e eleva a chance da Selic seguir em queda, podendo romper o nível dos 7% nos próximos anos. Essa discussão ganhou força depois de o Banco Central destacar, no último Relatório Trimestral de Inflação (RTI), os riscos de um cenário mais benigno para a inflação por causa de uma retomada mais vagarosa do emprego. O raciocínio é amparado pela ideia de que a retomada da economia ocorrerá num contexto ainda de baixo nível de ocupação, o que a literatura econômica classifica como "jobless recovery".

Nesse cenário, a renda continuaria pressionada, limitando a elevação do poder de compra e, portanto, exercendo importante força desinflacionária. Esse perfil de retomada é cíclico, mas chama atenção o fato de o Banco Central ter introduzido esse debate no RTI (página 35 do documento). Nele, o BC tenta explicar e prever o comportamento da produtividade do trabalho e do nível de ocupação com base em ciclos econômicos e projeções de mercado para o crescimento da atividade nos próximos anos.

O BC analisa o período até o fim de 2018. A conclusão é que a contribuição da produtividade do trabalho tende a ser superior à da população ocupada para a retomada do crescimento econômico projetado pelo mercado. Mais importante, o BC afirma que esse balanço é positivo para evolução da inflação nos próximos anos e para o processo de desalavancagem das empresas, uma vez que contribui para reduzir a participação da mão de obra no custo total de produção.

Para alguns analistas, foi um a surpresa o BC ter abordado esse debate antes de o mercado de trabalho ter chegado ao fundo do poço, o que só deve ocorrer perto do fim deste ano. "A impressão que ficou foi que o BC chamou atenção para algo que o mercado deveria discutir mais e não está discutindo", dizem Renato Botto e Felipe Fiel, da Absolute Investimentos. Eles destacam que, no box do RTI, o BC projetou, no cenário central, que a produtividade crescerá 3,5% entre o quarto trimestre de 2016 e o quarto trimestre de 2018, mas ainda estará 3,7% abaixo do pico histórico, atingido no segundo trimestre de 2013.

"Pelo menos até 2019 teremos vetores firmes de desinflação, que ainda não entraram na conta do mercado. Quando entrarem podemos ter novas revisões para baixo na Selic." Atualmente, a mediana das projeções do mercado para a Selic no fim de ano está em 8,5% ao ano entre 2017 e 2021, segundo a Focus. Ou seja, o mercado vê mais cortes ao longo de 2017, mas não nos próximos anos.

Uma ideia de cenários alternativos é obtida a partir do piso das estimativas. Para 2017 e 2018, por exemplo, a taxa mínima prevista é de 7,5%. Para 2019, de 7%, caindo a 6,5%, em 2020, e a 6,25%, em 2021. A taxa mínima já alcançada pela Selic foi de 7,25%.

Os cenários de Selic renovando mínimas históricas são baseados em expectativas de inflação bem abaixo da meta. Também pelo Focus, o IPCA mais baixo previsto para este ano é de 2,34% ¬ contra a meta de 4,5%. Para 2018 e 2019, de 3,8%. Na previsão mais otimista, o IPCA para 2020 seria de 3,5%, e de 3% para 2021.

A título de comparação, a taxa mais baixa considerando a mediana das projeções é de 4% ¬ e para 2021. O Itaú Unibanco é uma das instituições que incorporaram às projeções de inflação e Selic a expectativa de lenta retomada do emprego. O banco espera IPCA de 3,8% em 2018 e Selic de 8,25% no fim do próximo ano.

Em fevereiro, a instituição publicou atualização de estimativas na qual considerou Selic nominal de 6,75% em 2020. O economista do banco responsável pela modelagem e elaboração de cenários para a economia brasileira, Felipe Salles, diz que a aprovação das reformas tenderia a reduzir mais a Selic até 2018.

Ele admite que uma migração do mercado para projeções de IPCA e juros mais baixos alteraria a base de cálculo do BC para seus modelos, o que abriria espaço para uma Selic mais baixa. "Nosso viés para a Selic é de queda", resume.

A discussão sobre o piso que pode ser atingido pela Selic a partir da fraqueza do mercado de trabalho está diretamente associada ao juro estrutural da economia ¬ aquele que, teoricamente, gera o máximo de crescimento sem inflação. O juro estrutural tem sido bastante abordado pela autoridade monetária em discursos e documentos oficiais. Na semana passada, o presidente do BC, Ilan Goldfajn, voltou a falar sobre essa variável e atrelou a queda dessa taxa a reformas econômicas.

A implementação de ajustes que melhorem a competitividade do mercado de trabalho e corrijam o problema fiscal elevaria o chamado PIB potencial ¬ que mede quanto o país pode crescer sem gerar inflação. A combinação entre PIB potencial maior e nível de emprego ainda tímido desaceleraria o fechamento do hiato do mercado de trabalho. Isso reforçaria o viés desinflacionário derivado da frágil recuperação econômica, o que daria mais conforto ao BC para levar a Selic a níveis menores sem ameaçar a meta de inflação.

O ex¬secretário do Tesouro Carlos Kawall dá maior destaque ao aspecto estrutural da queda dos juros nominais, o que seria possível apenas com juros estruturais mais baixos. A relevância do ajuste fiscal e os desafios impostos à agenda reformista do governo levam Kawall a mostrar cautela nos cenários para Selic muito mais baixa. Ele projeta taxa de 8% para este ano e o próximo e inflação ainda acima de 4% à frente.

"É possível que os elementos conjunturais se manifestem de forma mais benigna, mas com apenas isso você poderá ter à frente um choque negativo. E isso exporia novamente as limitações do BC na política monetária", diz Kawall, hoje economista¬chefe do Banco Safra. Tatiana Pinheiro, economista¬sênior do Santander, enfatiza o fato de o BC ter associado a continuidade da queda da Selic a desdobramentos benignos no processo de ajuste fiscal.

Segundo ela, a aprovação da reforma da Previdência deve ter mais peso nas expectativas do mercado do que o cenário para a atividade, que hoje dá sinais de alguma estabilização. "Um juro mais baixo no futuro não pode depender de recessão", diz a economista, que prevê Selic de 8% entre 2018 e, pelo menos, 2020.