Terça-feira

O ESTADO DE SÃO PAULO

Vendas de imóveis sobem 1,4% em agosto, primeira alta desde junho de 2015

Após 13 meses consecutivos de queda, o mercado imobiliário nacional registrou aumento nas vendas em agosto em relação ao mesmo mês do ano anterior. Foram negociadas 9,271 mil unidades, o que representa um pequeno avanço de 1,4% na comparação com as vendas de agosto de 2015, marcando a primeira alta desde junho de 2015, de acordo com pesquisa realizada pela Associação Brasileira das Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) em parceria com a Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe). A pesquisa considera dados fornecidos por 19 incorporadoras de grande porte, com presença em diversas regiões, e associadas à Abrainc.

No acumulado do ano até agosto de 2016, as vendas somaram 67.069 unidades, queda de 11,3% frente ao volume observado no mesmo período de 2015. Já nos últimos 12 meses, foram vendidas 103.675 unidades, volume 13,3% inferior ao total de vendas do período precedente.

Foram lançadas 4.611 unidades em agosto de 2016, o que representa um aumento de 70% frente ao volume lançado no mesmo mês de 2015. No acumulado de 2016, os lançamentos totalizaram 38.586 unidades, volume 18,5% superior ao observado no mesmo período de 2015. Considerando os últimos 12 meses, o total lançado (70.039 unidades) representa um aumento de 4,3% face ao observado no período precedente.

Entregas e Oferta. Em agosto de 2016 foram entregues 10.633 unidades, o que corresponde a um aumento de 13,8% frente ao número de unidades entregues em igual etapa de 2015. No acumulado de 2016 até agosto, as entregas totalizaram 86.198 unidades, volume 2,6% superior ao observado na mesma base de 2015. Já nos últimos 12 meses, as entregas atingiram 128.656 unidades, volume 18,0% inferior ao total de entregas no período precedente.

Ao final de agosto de 2016, as empresas disponibilizavam 116.211 unidades para compra. No mesmo período, foi vendido o equivalente a 7,7% da oferta do mês, porcentual que representa uma queda de 0,5 p.p. face ao porcentual calculado para agosto de 2015 (8,2%).

Com isso, estima-se que a oferta final de agosto seja suficiente para garantir o abastecimento do mercado durante 13 meses, mantido o ritmo de vendas do mês (9,3 mil unidades/mês).

Distratos. Em agosto de 2016, houve o distrato de 3.754 unidades, o que representa um aumento de 2,8% frente ao número absoluto de distratos observados em agosto de 2015.

No acumulado de 2016 até agosto, o total de distratos foi de 30.321 unidades, patamar 3,9% inferior ao observado até agosto de 2015. Nos últimos 12 meses, foram distratadas 46.268 unidades, alta de 1,7% face ao total de distratos observados no período precedente.

TRIBUNA DO NORTE

Natal tem maior proporção de endividados do Nordeste

Natal foi a capital do Nordeste com a maior proporção de famílias endividadas (76%) no primeiro semestre deste ano e a quinta colocada entre todas do Brasil. Os dados são da 6ª Radiografia do crédito e do endividamento das famílias brasileiras, divulgado ontem pela Fecomercio-SP. Em junho deste ano, a média nacional de renda mensal comprometida com dívida foi de 31%. Natal também ficou acima da média nacional com 36%.

O endividamento é puxado pela retração da economia com a alta da inflação e disparada do desemprego, segundo especialistas que projetam a manutenção e até o agravamento do quadro neste segundo semestre, com perspectiva de melhora somente a partir de 2017.

O assessor econômico da Fecomércio/SP, Guilherme Dietze, pondera que a taxa de endividamento da capital potiguar; mostrado no levantamento não é considerada “preocupante” e se mantém dentro da média de anos anteriores. “O que se tem de observar é se as famílias estão conseguindo pagar ou não essas dívidas, ou seja, como está a taxa de inadimplência. E em Natal, o percentual de famílias com dívidas em atraso é de 27%, o que não é um dado alarmante e está dentro da média nacional”, analisa Dietze.

Isto se deve ainda a restrição de crédito, com os bancos adotando critérios cada vez mais rígidos para liberação de recursos e a maior abertura por parte das instituições financeiras para a negociação de débitos.

Natal é a segunda capital com a maior média mensal de dívida por família (R$ 1.462) na região Nordeste - atrás somente de Teresina (R$ 1.736); e seguido do Recife (R$ 1.333) e Salvador (R$ 1.058) –, resultado abaixo da média nacional mensal que foi de R$ 1.569.

Guilherme Dietze aponta que quando analisado o valor de renda média em Natal (R$ 4.115), o cenário é equilibrado. “Quando verificamos o tamanho da dívida dentro da média de renda o que se percebe é situação de equilíbrio das finanças. Este endividamento é maior em famílias de baixa renda”, afirma.

O coordenador do mestrado em Economia da Universidade Federal do Rio Grande do Norte e especialista em desenvolvimento regional, William Eufrásio Pereira, afirma que o resultado já era esperado por conta da crise econômica que repercute sobre os processos de endividamento e inadimplemento que vem crescendo desde o ano passado.

A perda de postos de trabalho vem crescendo desde 2014 no RN, o que impulsiona o endividamento. O fato da economia do estado ter uma indústria de pequeno porte e um setor se serviços baseado no turismo, que também ressentem a retração, explica ele, também contribuíram para a taxa de desemprego. “Some-se a isso, o fracionamento e atrasos no pagamento dos salários do funcionalismo estadual no RN e a tendência é o endividamento e a inadimplência só crescer”, observa o professor.

Pereira lembra ainda que o nível de contratação previsto para este período, quando iniciam o preenchimento de vagas temporárias de fim de ano, não tem atingido as metas.

“Não é um panorama favorável ao trabalhador e que se gravam com as medidas anunciadas pelo governo federal. O que poderá dar um alívio, embora pequeno é o pagamento do 13º salário, que poderá ser usado para quitar dívidas”, afirma.

Cartão de crédito concentra a maior parte das dívidas

O maior comprometimento da renda das famílias, segundo o estudo da Fecomércio/SP, vem das dívidas com o cartão de crédito, que em Natal chega a 80% do total de endividamento – maior inclusive do que em São Paulo (72%). Nesse momento de retração da economia, há uma tendência ao uso de cartões e maior parcelamento, como forma de complementar a renda.

É o caso da técnica de enfermagem L.A.S. (prefere não divulgar o nome),de 36 anos, que conta que tem usado mais o cartão do que há um ano. “Com a inflação e tudo mais caro, tenho priorizado o pagamento de contas fixas, como o financiamento, água, luz e internet e o restante, as compras do mês, vão para o cartão”, conta ela. Ela conta que nunca esteve tão endividada. Em alguns casos, há faturas em atraso que não tem conseguido quitar. Neste caso, a técnica em enfermagem tem recorrido a negociação.

“Antes o dinheiro rendia mais, a gente conseguia fazer o supermercado e levar mais coisa. Hoje, com o mesmo valor, você compra a metade e ainda pesquisando e mudando marcas”, afirma. “Antes eu usava bem menos o cartão e fugia do parcelamento. Agora dividir em várias parcelas é sempre uma opção”, acrescenta.

Marcelo Queiroz/ Presidente da Fecomércio-RN

Como avalia esse resultado, condiz com a realidade do setor?

Infelizmente, sim. Os dados que temos – apurados pela CNC – nos mostram que o cenário potiguar vinha bem pior do que o nacional neste aspecto. Para se ter uma ideia, o percentual nacional de famílias endividadas em setembro era de 63,5%, das quais 23,1% estavam inadimplentes e 8,6% afirmavam que não tinham condições de pagar as dívidas. Já no RN, no mesmo mês de setembro, o endividamento das famílias atingiu 76,8%, os inadimplentes somaram 28,4% e os que afirmavam não ter condições de pagar as dívidas eram 10%. Em resumo, todos os nossos percentuais sempre foram maiores que a média nacional. Em consequência, também nossas vendas vêm caindo acima da média nacional.

Quais as principais razões do alto endividamento? É devido a retração da economia ou há outros fatores que influenciam?

Hoje vivemos um grande círculo vicioso. As vendas estão em queda livre (retração acumulada de 10,9% até julho no RN, contra 9,4% da média nacional); o que leva ao desemprego (que já atinge 11,4 milhões de brasileiros e quase 210 mil potiguares, com nossa taxa passando de 14%, contra 11,2% da média nacional); reduz os recursos em circulação e, por consequência, faz as vendas continuarem caindo. Especificamente no caso do RN – e aí pode estar uma das explicações para o fato de o quadro potiguar estar sempre pior que o nacional - temos, ainda, um fator que influencia claramente neste item que são as dificuldades financeiras pelas quais passa o Executivo, que vem sendo forçado a atrasar o pagamento dos salários. Como todos nós sabemos, cerca de um terço das pessoas empregadas no Rio Grande do Norte são funcionários públicos. E a maioria desses é de servidores do Estado ou de prefeituras. Estas pessoas estão recebendo os salários com atraso e, naturalmente, atrasando o pagamento de suas contas. Ora, somando-se os servidores públicos e os empregados pelo setor de Comércio e Serviços, temos cerca de 81% das pessoas empregadas no estado. Se o comércio, os serviços e o Poder Público vão mal, nossa economia despenca e se amplifica aquele círculo vicioso ao qual já me referi.

E qual a tendência para esse segundo semestre?

Infelizmente, não temos expectativa de melhoria considerável neste quadro. O que esperamos é que, no ano que vem, com medidas como a implantação do teto dos gastos públicos, a queda nas taxas de juros e o controle da inflação, possamos retomar o crescimento econômico e começar a caminhar para reduzir o desemprego, aumentar a renda e, consequentemente, reverter este quadro.

VALOR ECONÔMICO

Brasil Brokers vê maior ritmo de lançamentos

O ritmo de lançamentos de imóveis em outubro, na capital paulista, está superior ao da média mensal de 2016, segundo o presidente da Brasil Brokers, Silvio Almeida. Parte dos empreendimentos com previsão inicial de lançamento no segundo e no terceiro trimestres foram postergados para os últimos meses do ano. "As incorporadoras têm projetos aprovados e precisam levá¬los a mercado", diz o executivo. O adiamento da decisão das incorporadoras de lançar projetos resultou da combinação de incertezas políticas e econômicas com os estoques elevados.

Pesou também, de acordo com o presidente da Brasil Brokers, o fato de as atenções dos consumidores estarem divididas, no segundo trimestre, com a Olimpíada e as eleições. De acordo com Almeida, há sinalização que a expectativa dos consumidores em relação à compra de imóveis melhorou, apesar dos indicadores ruins de emprego e renda e da retração esperada para o Produto Interno Bruto (PIB) neste ano. Isso pode ser medido, por exemplo, pelo aumento da visitação às lojas da Brasil Brokers. "Empresários e consumidores têm a sensação de que não há espaço para quedas de preços mais acentuadas, mas apenas pontuais", afirma o executivo.

No mercado do Rio de Janeiro, o ritmo de vendas é menor do que no de São Paulo, segundo Almeida. Proporcionalmente, o Rio tem estoques mais elevados e concentrados nos bairros da Barra da Tijuca e do Recreio, e sua economia é fortemente afetada pela indústria do petróleo e pelos problemas de pagamento de salários aos funcionários públicos. Almeida conta que a expectativa do mercado é que o reaquecimento do setor imobiliário ocorrerá no segundo semestre do próximo ano.

Desde o terceiro trimestre, a Brasil Brokers está reforçando sua estrutura de vendas, com contratação de pessoas, reciclagem de profissionais e investimento em formação e treinamento de corretores. A segunda maior rede de imobiliárias do país mantém, porém, sua estratégia de corte de despesas. A Brasil Brokers busca, para este ano, estrutura de custos anualizada de R$ 120 milhões a R$ 130 milhões, ante R$ 175 milhões no fim de 2015. A companhia começou a reduzir custos em 2013, processo acelerado com o início da gestão de Plínio Serpa Pinto no ano seguinte.

O executivo ficou à frente da Brasil Brokers até julho do ano passado, quando foi substituído por Almeida. No terceiro trimestre, houve cortes de pessoal, mas em patamar "um pouco menor" do que nos períodos anteriores, de acordo com o presidente. Em julho, a sede da Brasil Brokers foi transferida para imóvel com menor preço de aluguel por metro quadrado do que o anterior. No fim de setembro, a companhia vendeu a participação de 70% aos antigos proprietários da Brasil Brokers Paraná Imóveis.

Governo abre processo para trocar Mendes Júnior em obra no Nordeste

O Ministério da Integração Nacional informou ontem que abrirá, em de 31 de outubro, a consulta pública para tratar de detalhes dos serviços não executados pela construtora Mendes Júnior Trading no Eixo Norte do Projeto de Integração do Rio São Francisco. Com a iniciativa, o governo pretende buscar informações para, em breve, abrir um novo processo seletivo e escolher uma nova empresa. As obras paralisadas compreendem o trecho de 140 quilômetros de extensão responsável pela captação no rio São Francisco, em Cabrobó (PE).

A mesma infraestrutura levará água até o reservatório Jati, em Jati (CE). Em nota, o ministério disse que realizou análises para encontrar a melhor alternativa de contrato para substituir a empreiteira. Após estudos realizados com o Tribunal de Contas da União (TCU), o governo decidiu adotar o Regime Diferenciado de Contratação (RDC) para escolher uma nova empresa que retomará as obras de transposição. O RDC foi criado acelerar as licitações das obras da Copa do Mundo de 2014 e, depois, usado também nos empreendimentos de infraestrutura do Programa de Aceleração do Crescimento (PAC) e da Olimpíada, no Rio de Janeiro.

Sua principal característica é a inversão das fases da licitação em que a escolha da empresa é feita antes da entrega de toda documentação para habilitação. Ainda de acordo com o ministério, o lançamento da consulta prévia dará maior celeridade à licitação e contribuirá para elaboração do edital, programado para ser publicado em novembro. As construtoras que tiverem interesse em participar da licitação poderão visitar as obras, analisar documentos técnicos e antecipar eventuais questionamentos.

O processo de substituição foi iniciado após a Mendes Júnior informar ao ministério, em junho, que os problemas enfrentados no mercado para obter créditos poderiam impactar a sua capacidade técnica nos dois contratos de obras firmados com o governo. O ministério ressaltou que, desde então, passou a estudar com o tribunal a melhor forma de garantir que as obras do Projeto São Francisco não sofressem descontinuidade.

Atualmente, o Projeto de Integração do Rio São Francisco está com 90,5% de conclusão. Quando finalizado o empreendimento deve vai assegurar o abastecimento regular de 390 cidades em Pernambuco, Ceará, Paraíba e Rio Grande do Norte. Ato todo, serão beneficiadas 12 milhões de pessoas nesses Estados.

Fundo imobiliário perde para a renda fixa indexada ao IPCA no longo prazo

Apesar de exibir uma recuperação importante em 2016, com uma alta acumulada de quase 30% até setembro, os fundos imobiliários mostram-¬se pouco atrativos em relação a classes tradicionais de renda fixa quando se leva em conta um horizonte maior de tempo, mesmo considerando a isenção fiscal sobre os rendimentos para o investidor pessoa física. É o que aponta um levantamento da gestora de patrimônio Tag Investimentos.

De acordo com o estudo, no período de janeiro de 2011 a setembro último, o Ifix ¬ índice que mede o desempenho médio de uma carteira de fundos imobiliários negociados em bolsa ¬ apresentou um ganho equivalente a cerca de 96%. Como entre 80% e 90% do retorno do Ifix são resultantes da distribuição de renda, que conta com o benefício fiscal, foi feito um ajuste de modo a incorporar o imposto na conta e permitir a comparação com os demais índices que apresentam retornos brutos.

Ainda assim, no período de análise, o Ifix ficou abaixo de seu principal concorrente, o IMA¬B, índice que acompanha uma carteira de títulos públicos indexados à inflação (NTN¬B), com uma alta de cerca de 100%. Os fundos imobiliários pertencem à classe de renda variável, uma vez que suas cotas são negociadas em bolsa, mas tem um forte componente de renda fixa. Com investimentos que geram renda para distribuição mensal na forma de dividendos, como imóveis para locação ou títulos imobiliários que pagam juros, como o CRI, esses fundos acabam sendo comparados com a renda fixa.

E isso vale principalmente para a NTN¬B, uma vez que os ativos de base imobiliária têm correção pela inflação ao longo do tempo tal como o título público, que paga juro real. Para abrir mão de comprar uma NTN¬B ¬ renda fixa de fato, com alta liquidez e baixo risco ¬, espera¬se que os fundos imobiliários tenham um desempenho superior, afirma André Leite, sócio da Tag. Afinal, além do risco de oscilação das cotas no mercado e de liquidez, uma vez que o volume de negociação é bem inferior ao de um título público, os rendimentos distribuídos mensalmente pelas carteiras estão sujeitos à diminuição, seja por vacância em imóveis, revisão de aluguel ou inadimplência.

A variação dos fundos imobiliários não só ficou abaixo do IMA¬B, como a relação entre risco e retorno do Ifix mostrou¬se ineficiente na comparação com as demais aplicações de renda fixa, segundo o estudo da Tag, uma vez que os ganhos oferecidos foram proporcionalmente menores para o risco que correram. No período de janeiro de 2011 a setembro último, enquanto o CDI, considerado aplicação livre de risco, variou 81,2% com uma volatilidade anualizada de 0,13%, o Ifix "ajustado" rendeu 95,9% com uma volatilidade anualizada 6,66%. Já o IMA¬B entregou 99,7% de retorno com uma volatilidade 1,1 ponto maior, de 7,77%, em termos anualizados.

O levantamento mostrou, sob a análise tanto do retorno quanto da relação entre risco e retorno, que vale mais a pena ficar na renda fixa pura, tradicional, afirma Leite. "Enquanto o juro no Brasil for alto, o mercado de fundos imobiliários não vai se desenvolver porque o investidor não precisa correr risco", afirma. Com Selic a 14,25%, reitera, a renda imobiliária perde atratividade. Não à toa que 2012, quando o juro básico recuou para a mínima histórica, de 7,25%, foi o melhor ano para o Ifix, com alta de 35%.

Vale ressaltar que o mercado imobiliário também entrou em um ciclo de contração nos últimos anos. A combinação de alta de juro com economia fraca e excesso de oferta de ativos imobiliários resultou em uma queda de preços, aumento da vacância, revisões nos valores de aluguel, entre outros, o que tirou receita dos fundos imobiliários e, consequentemente, acentuou o movimento de desvalorização dos fundos negociado em bolsa.

Na visão de Leite, o grande problema do fundo imobiliário é que, como uma classe híbrida, ele não faz bem nem o papel de renda fixa nem de investimento imobiliário. Ele chama atenção para o fato de que, por ser um mercado de baixa liquidez, as cotas muitas vezes não refletem o valor do ativo em carteira. "Os preços de mercados sofrem distorções", diz. Segundo Leite, há casos, por exemplo, em que o gestor do fundo imobiliário vende um ativo com lucro, gerando um aumento do valor patrimonial, mas, como o cotista não enxerga o ganho, o valor de mercado não acompanha. "Quando se está em um fundo com milhares de cotistas e baixa liquidez, o investidor não tem controle sobre os preços", reitera. "É o famoso ganha, mas não leva."

O sócio da Tag ressalva, contudo, que gosta da classe de ativos imobiliários, mas por ora prefere o investimento direto, a fim de evitar o risco de depreciação associada à baixa liquidez. Augusto Martins, sócio da área de investimentos imobiliários da Rio Bravo, pondera que o índice traz o desempenho médio do segmento num período marcado por alta de juros e ciclo ruim do mercado imobiliário, o que afetou tanto a renda distribuída quanto os preços das cotas no secundário. "Mas há fundos imobiliários com histórias bastante positivas", ressalta.

Ele cita o caso das carteiras que investem em agências bancárias, como o BB Progressivo ou Santander Agências, ou do próprio fundo do Shopping Pátio Higienópolis, o primeiro disponível para o público em geral. Cálculos da corretora do Citi, segundo relatório mensal de fundos imobiliários, desde o início da carteira, em dezembro de 2012, a taxa interna de retorno (TIR, que leva em conta a variação da cota em bolsa mais a distribuição de dividendos) do BB Progressivo é de 16,5% ao ano.

Nos últimos 12 meses até setembro, ficou em 47,6%. No caso do Santander Agências, desde o início do fundo, em janeiro de 2013, a TIR é de 13,4% ao ano, sendo 52,2% nos últimos 12 meses. Já o fundo do shopping Pátio Higienópolis tem taxa interna de retorno de 20,3% ao ano desde o lançamento, em dezembro de 1999, e de 41,6% nos últimos 12 meses. Nos três exemplos acima, as cotas de mercado encerraram setembro acima do valor patrimonial.

Mesmo no segmento de escritórios, que sofreu com o aumento da vacância, fundos como o BC Fund e o Kinea Renda Imobiliário, com valor de patrimônio superior a R$ 2 bilhões, registram taxas de retorno acima de dois dígitos: 13,5% e 14,4% ao ano desde que foram lançados, segundo cálculos da Citi Corretora. Já a taxa interna de retorno do CSHG Real Estate, que atua no mesmo nicho e tem patrimônio acima de R$ 1 bilhão, é de 16% ao ano desde o início.

Investidores adotam cautela no mercado de juros à espera do Copom

Os juros futuros de curto prazo tiveram pequeno ajuste na BM&F ontem com os investidores adotando maior cautela à espera da decisão de política monetária do Banco Central na quarta¬feira. As taxas dos contratos futuros de juros refletem maior probabilidade de uma redução de 0,25 ponto percentual da Selic nesta reunião. Mas as projeções dos economistas estão divididas entre uma queda de 0,25 ponto ou 0,5 ponto.

O DI para janeiro de 2018 fechou estável a 11,97%, enquanto o DI para janeiro de 2019 caiu de 11,36% para 11,34%. Na Pesquisa Focus divulgada ontem pelo BC, a mediana das estimativas dos agentes do mercado para uma redução da Selic neste mês ficou estável em 0,25 ponto, mas a projeção de queda para novembro subiu de 0,25 ponto para 0,50 ponto, com a estimativa para a taxa básica para o fim deste ano passando de 13,75% para 13,50%. A mediana das projeções para 2017 ficou estável em 11%.

Já a mediana das projeções para a inflação mostrou um recuo de 7,04% para 7,01% para o fim de 2016, e de 5,06% para 5,04% para o fim do ano que vem. O recuo das projeções vem após a Petrobras ter anunciado na sexta-¬feira uma redução de 2,7% nos preços do diesel e de 3,2% para a gasolina nas refinarias. Segundo o estrategista de renda fixa da Coinvalores, Paulo Nepomuceno, o fato de as expectativas de inflação para 2017 ainda estarem acima do centro da meta, de 4,5%, na Pesquisa Focus pode servir de justificativa para o BC optar por um corte menor da taxa básica de juros.

Mas ele acredita que a autoridade monetária não deve dar uma indicação clara no comunicado, que será divulgado após a reunião, sobre o ritmo de corte de juros daqui para frente. Nepomuceno destaca que a queda dos preços dos combustíveis na bomba não é automática, uma vez que nem todos os postos podem repassar o ajuste e, por isso, a queda das projeções de inflação não foi tão significativa. Além disso, esse efeito deve ser diluído até o fim do ano, não devendo ter grande impacto para a inflação deste mês.

"Pode ser que não mude tanto o preço para o consumidor, mas o fato de a Petrobras passar a acompanhar os preços no mercado internacional é um sinal positivo, que ajuda a reduzir os prêmios de risco. Por isso, as taxas de juros de médio e longo prazos caíram." O mercado também acompanha a possibilidade de votação do projeto que altera a Lei da Repatriação de recursos não declarados e mantidos no exterior. A adesão ao programa de anistia termina em 31 de outubro, mas estuda-¬se estender esse prazo. O programa de repatriação é um dos fatores que pode ajudar a aumentar o fluxo e dar suporte à valorização do real. Ontem, o dólar subiu 0,06% para R$ 3,2058.

Queda nas taxas de juros deve levar segmento a alta recorde em 2016

Depois de três anos consecutivos de desempenho fraco e até prejuízo, os fundos imobiliários caminham para encerrar 2016 com alta recorde. Até setembro, o índice Ifix, que mede o desempenho do segmento na bolsa, acumulava alta de 29%, pouco abaixo do recorde anual de 35%, registrado em 2012, quando a Selic foi reduzida à mínima histórica, de 7,25% ao ano. A expectativa de retomada do ciclo de queda nos juros explica boa parte da alta ao longo do ano, segundo analistas. Mas antes de engatar a recuperação, o mercado experimentou um início de ano bastante turbulento.

Em janeiro, ainda sob influência do temor de que os rendimentos pagos mensalmente para a pessoa física perdessem o benefício fiscal ¬ principal atrativo da aplicação ¬, o Ifix recuou mais de 6%. Na ocasião, as cotas chegaram a ser negociadas no mercado secundário com um desconto médio superior a 30%, em relação ao valor patrimonial. Com o risco tributário fora do radar, abriu¬se espaço para a recomposição de preços já em fevereiro.

Desde então, o índice teve valorização todo mês, e acima do ganho gerado pela distribuição de rendimentos. Só em março, o Ifix subiu 9,16%. "Em março, abril, houve uma melhora do cenário, com o aumento das chances de impeachment e consequente retomada da confiança", diz Augusto Martins, sócio da Rio Bravo. Assim, ao longo do ano, segundo o executivo, os fundos imobiliários acabaram sendo beneficiados por dois movimentos: queda dos juros reais e redução do prêmio pago em relação à NTN¬B, nesse último caso em função da perspectiva de melhora do ambiente para os próprios fundos.

Martins ressalta que algumas carteiras chegaram a pagar um spread de quase cinco pontos acima do juro real. Cálculo da Citi Corretora mostra que spread atual é de 3,09 pontos, na comparação entre a mediana do "dividend yield" dos fundos que compõem o Ifix e a NTN¬B para 2014, abaixo da média de 3,53 pontos desde 2011. O desconto médio com que os fundos imobiliários eram negociados em relação ao valor patrimonial teve uma redução expressiva desde o início do ano, passando de 31% para 10%, segundo a instituição.

Carlos Martins, diretor da Kinea, afirma que, apesar de o setor imobiliário ainda apresentar desafios, níveis ainda elevados de vacância e reavaliações negativas dos ativos, muitos investidores se anteciparam ao movimento de queda de juros e entraram no mercado para aproveitar os descontos. Mas, afirma, ainda é cedo para dizer que o mercado de fundos imobiliários voltou, especialmente o segmento que investe em imóveis. "Carteiras grandes, com mais liquidez e ativos de melhor qualidade podem responder mais rapidamente", diz.

Já os fundos de recebíveis imobiliários tendem a sofrer menos que as carteiras de imóveis, ressalta Martins. Em setembro, a Kinea conseguiu levantar R$ 1,1 bilhão em duas ofertas, uma de R$ 400 milhões referente à primeira emissão do Kinea Índice de Preços e outra de R$ 720 milhões com a quinta emissão de cotas do Kinea Rendimentos Imobiliários, que se tornou o maior fundo listado em bolsa, com cerca de R$ 2,4 bilhões em valor de mercado. "As captações mostraram a demanda por ativos de crédito de boa qualidade, aliadas à liquidez proporcionada pelo investimento por meio de fundos com substancial patrimônio", diz.

Para o sócio da Rio Bravo, a despeito da valorização expressiva dos fundos imobiliários neste ano, há espaço para ganhos adicionais. Quando se olha o retorno histórico do Ifix de 2011, boa parte veio da distribuição de rendimentos. A valorização média das cotas não foi relevante, segundo o executivo: pouco mais de 1% ao ano de um total de cerca de 11% do Ifix. No lado da renda, depois de sofrer ajustes por conta da piora do cenário, a perspectiva é de melhora, diz Martins.

Dúvida do mercado é sobre tamanho de corte da Selic

Decisões, declarações e indicadores conspiram para que o Comitê de Política Monetária (Copom) corte a taxa básica de juros amanhã. A queda da Selic ¬ após 15 meses de manutenção em 14,25% ¬ é consenso absoluto. O tamanho da queda é a aposta. Favorecem as expectativas em um corte de 0,25 ponto ou 0,50 ponto percentual as informações que apontam para o arrefecimento da inflação corrente, para suas projeções, para o bem--sucedido esforço do governo em conquistar apoio e aprovar a PEC do teto de gastos na Câmara em primeiro turno, além da renovada sinalização dos maiores bancos centrais do mundo de que a expansão monetária cultivada nos últimos oito anos ainda não tem hora para acabar ¬ mesmo que o Federal Reserve (o BC dos EUA) eleve o juro ainda neste ano.

Na sexta-¬feira, animado na BM&FBovespa pela redução de preços dos combustíveis pela Petrobras nas refinarias, o mercado de juros futuros elevou a 38% a probabilidade de a Selic ser reduzida nesta quart-a¬feira em 0,50 ponto, para 13,75% ao ano; a chance de um corte de 0,25 ponto, para 14%, ficou em 62%. Esse placar faz justiça à incerteza de chefes de tesourarias e especialistas para o desfecho do encontro do Copom desta semana, o penúltimo de 2016. A última semana de setembro foi pródiga em sinalizações. O conteúdo do Relatório Trimestral de Inflação (RTI) de setembro trouxe importante colaboração à atualização de cenários.

Nesse documento, as projeções para a inflação de 2017 recuaram no cenário de referência e no cenário de mercado, aproximando-¬se da meta de 4,5%. As projeções para 2018 declinaram a 3,8% no cenário de referência e para 4,6% no de mercado. O primeiro suspiro de alívio no mercado doméstico foi patrocinado dias antes, porém, pelo Banco do Japão (BoJ) e o Fed. O BoJ não ampliou sua operação de compra de títulos como o mercado esperava. Fez mais. Anunciou a meta de trazer o juro de dez anos para perto de zero. Decisão corajosa no momento em que esquentava o debate sobre a serventia do juro negativo, a má performance de bancos e o futuro do Deutsche Bank ¬ em trânsito pelo purgatório.

Também em 22 de setembro, o Fed não sepultou um esperado ou temido aumento do juro, mas indicou que precisaria ter mais evidências para agir em dezembro. Naquele momento, a aposta em corte de 0,50 ponto na Selic não estava na parada. Era de 98% a chance de a taxa básica cair 0,25 ponto, e 2% de não sair do lugar. No dia 23, o placar engatinhou para 96% de chance de redução da Selic em 0,25 ponto e 4% em 0,50 ponto. Em 30 de setembro, relação semelhante era guardada ¬ 90% de probabilidade de menos 0,25 ponto e 10% de menos 0,50. E o que isso quer dizer?

Quer dizer que a perspectiva mais consistente de que o Copom não escapará de uma redução da taxa Selic agora foi construída muito lentamente e sem garantir aposta inequívoca da maioria em 0,25 ou 0,50 ponto. Os departamentos de pesquisa econômica dos dois maiores bancos privados do país são um bom exemplo neste caso. Os economistas de Octavio de Barros (Bradesco) projetam corte de 0,50 ponto nesta quarta; já os economistas de Mário Mesquita (Itaú Unibanco) projetam 0,25 ponto de corte.

Lançamentos da MRV caem 21,5% no terceiro trimestre

A MRV Engenharia registrou queda de 21,5% nos lançamentos do terceiro trimestre, para R$ 821 milhões. A incorporadora lança empreendimentos apenas após a contratação do financiamento à produção. Com a greve bancária, em setembro, a MRV postergou a apresentação de alguns projetos ao mercado. A expectativa de lançamentos da companhia, em 2016, em linha com os do ano passado está mantida. Projetos previstos, inicialmente, para setembro, migraram para este mês. “O segundo semestre será mais forte do que o primeiro”, afirma o co-presidente Rafael Menin.

A companhia estima que deixou de repassar 2 mil unidades devido à greve e, consequentemente, gerou menos caixa do que o esperado. A MRV teve geração de caixa de R$ 41 milhões no terceiro trimestre e de R$ 365 milhões de janeiro a setembro. As vendas líquidas da MRV cresceram 18,4%, para R$ 1,052 bilhão. Foi o maior patamar de vendas líquidas desde o quarto trimestre de 2014. A incorporadora mineira teve vendas brutas de R$ 1,368 bilhão, com alta de 4,4%, e distratos de R$ 315,84 milhões, com queda de 25,1%. A velocidade de comercialização medida pelo indicador VSO (vendas sobre oferta) foi de 20%, a melhor do ano.

 A parcela de distratos em relação às vendas brutas caiu de 32,2% para 23,1%. A MRV produziu 9.791 unidades no terceiro trimestre, 3,1% abaixo do volume do mesmo intervalo do ano passado, mas 10,6% superior ao do segundo trimestre. No fim de setembro, o banco de terrenos da MRV correspondia ao Valor Geral de Vendas (VGV) potencial de R$ 39,6 bilhões, incluindo os segmentos residencial e de loteamento.

Mercado diminui projeções para inflação e prevê um corte maior de juro em 2016

Após a surpresa de setembro, com o IPCA mais baixo para o mês desde 1998 (0,08%), a inflação continua comportada em outubro, ainda beneficiada pela queda dos preços de alguns alimentos, segundo dados divulgados pela Fundação Getulio Vargas (FGV). A desaceleração dos preços nas últimas semanas tem contribuído para melhorar as expectativas para o IPCA deste e do próximo ano e, agora, também promoveu um ajuste para baixo na perspectiva para os juros em 2016.

O boletim semanal Focus, do Banco Central, divulgado ontem, informou que, depois de ter permanecido por oito semanas em 13,75%, a mediana das previsões dos analistas de mercado para a Selic caiu a 13,50%. A taxa básica está atualmente em 14,25%, a mais alta desde 2006. A aposta é que o Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central faça um corte de 0,25 ponto percentual amanhã. Seria o primeiro recuo da Selic em quatro anos. Depois, haveria mais redução de 0,50 ponto na reunião de novembro.

Esse ciclo seguiria até setembro de 2012, quando a Selic chegaria a 11%. Entre os analistas Top 5, os que mais acertam as previsões, a projeção para o juro ao fim de 2016 também caiu de 13,75% para 13,50%. O grupo espera que a taxa Selic termine o próximo ano em 11,25%. Além da desaceleração da inflação corrente, a queda do preço da gasolina, a fraqueza da atividade, que ainda não deu sinais de retomada, e a aprovação da PEC dos gastos por ampla maioria na Câmara em primeiro turno têm reforçado as apostas em um corte de juro amanhã.

Ainda no Focus, a mediana das estimativas para o IPCA deste ano caiu, pela quinta vez seguida, de 7,04% para 7,01%. A mediana para 2017 segue recuando lentamente, agora de 5,06% para 5,04%, e a previsão em 12 meses cedeu de 5,07% para 5,05%. A gasolina mais barata pode ter contribuído para amenizar as projeções para o IPCA deste ano. Analistas acreditam só esse fator possa tirar até 0,10 ponto percentual da taxa de 2016. Entre os analistas Top 5, as projeções para a inflação seguiram as mesmas da semana anterior: 7,02% e 5,13% em 2016 e 2017, respectivamente.

Os índices divulgados ontem reforçam essa perspectiva de inflação menor. A FGV informou que a taxa medida em sete capitais pelo Índice de Preços ao Consumidor ¬ Semanal (IPC¬S) cedeu de 0,19% para 0,14% da segunda para a quarta quadrissemana deste mês. Foi um movimento puxado pela queda mais acentuada do grupo alimentação, de 0,01% para 0,15%, em especial laticínios (¬4,64%). O IPC¬S ainda não considera a queda da gasolina, válida desde sábado.

Da mesma forma, o IGP¬10 desacelerou de 0,36% em setembro para 0,12% em outubro, com um recuo de 1,07% dos itens agropecuários. Enquanto as projeções de inflação e juro melhoraram, a estimativa para o Produto Interno Bruto (PIB) de 2016 voltou a piorar. A mediana saiu de queda de 3,15% para recuo de 3,19%. Para 2017 ainda se espera crescimento de 1,30%. Os dados ruins já divulgados do terceiro trimestre, como a queda de 3,8% na produção industrial de agosto, têm destoado da melhora das expectativas e podem adiar o início da retomada para o primeiro trimestre de 2017.

O ESTADO DE SÃO PAULO

BNDES terá medidas para micro a médias empresas em dezembro

A presidente do Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social (BNDES), Maria Silvia Bastos Marques, afirmou nesta segunda-feira, 17, que medidas "mais efetivas" voltadas para micro, pequenas e médias empresas devem ser anunciadas em dezembro, em um plano com um "pouco mais de fôlego" já para o primeiro semestre de 2017.

"Podemos fazer mais e melhor para as micro, pequenas e médias empresas", afirmou durante o 3º Fórum Nacional CACB Mil, realizado pela Confederação das Associações Comerciais e Empresariais do Brasil (CACB), Sebrae, Facerj e ACRio.

A executiva informou que foi formado um grupo interno no banco para buscar uma série de medidas de simplificação de acesso ao crédito. Entre as discussões, estão as relativas ao cartão BNDES, que está sendo chamado de Cartão 2.0, com uma plataforma mais aberta e segmentada.

Também há conversas sobre spreads desses agentes. "Podemos usar o cartão eventualmente para microcrédito, estamos discutindo isso", afirmou.

Maria Silvia também afirmou o País vive uma situação muito difícil. "Minha sensação é que o País destruiu boa parte do esforço feito nos últimos anos. Retrocedemos pelo menos 10 anos", destacou.

Para ela, a reconstrução "não vai ser fácil, não vai ser simples". A presidente do BNDES destacou que o país tem pressa e "o banco pode fazer mais rápido e melhor".

A infraestrutura é um "mandato claro" do BNDES, uma vez que todos os setores precisam dela, afirmou. "É um mandato claro do banco, mas não vamos deixar de lado nenhum outro setor. Estamos buscando como fazer mais, melhor e mais rápido. Estamos muito abertos a sugestões", disse. Apesar disso, ponderou que pleitos para determinados setores são difíceis. "É preciso ter ações horizontais."

Maria Silvia disse ainda que a intenção é induzir uma retomada rápida da economia, mas não é simples. "Temos muitos problemas para administrar, que ficaram (do governo anterior)", disse. Segundo a executiva, entre os problemas estão das concessões de rodovias e aeroportos. "É um contingente de questões a serem endereçadas, ao mesmo tempo estamos tentando andar para frente", disse.

A executiva defendeu que pequenas e médias empresas possam ser parte da cadeia de exportação. A respeito das recuperações judiciais no País, disse que a questão "aflige muito".

"Só no primeiro semestre quase mil empresas (pediram recuperação judicial). As micro e pequenas são parte fundamental dessa cadeia produtiva", acrescentou.

FOLHA DE SÃO PAULO

Mercado se mostra dividido sobre tamanho do corte da taxa de juros

A maioria dos investidores prevê que o Banco Central vai reduzir a taxa básica de juros da economia nesta semana, mas há dúvidas sobre o tamanho do corte e, portanto, a velocidade do ciclo de redução dos juros que pode se iniciar.

A taxa Selic, hoje em 14,25%, será analisada pelo Copom (Comitê de Política Monetária) do Banco Central na reunião que termina nesta quarta (19). Se for confirmado, o corte da taxa será o primeiro desde outubro de 2012.

A maior parte dos analistas do mercado aposta num corte de 0,25 ponto percentual, mas há quem veja espaço para uma redução ainda maior, de 0,5 ponto percentual.

Levantamento da agência Bloomberg com 55 economistas e instituições mostra que 33 esperam uma redução de 0,25 ponto percentual e outros 19 projetam corte de 0,5. Apenas três preveem a manutenção da taxa no nível atual.

As previsões do mercado se baseiam nos sinais de desaceleração da inflação e avanço da medida proposta pelo governo para ajustar suas contas e frear o crescimento das despesas públicas, aprovada em primeiro turno pela Câmara dos Deputados.

No mercado de juros futuros, onde se negociam contratos para obter proteção contra flutuações das taxas, os preços indicam que muitos investidores apostam num corte de 0,5 ponto nesta semana.

Contratos com vencimento em janeiro de 2017 foram fechados nesta segunda (17) com taxa equivalente a 13,637% ao ano, indicando uma aposta na queda da Selic para 13,5% no fim do ano.

Segundo o boletim Focus do BC, que coleta previsões de economistas do mercado, a maioria espera um corte de 0,25 ponto nesta semana e outro de 0,5 em novembro, quando o Copom voltará a se reunir para avaliar o cenário econômico e a taxa de juros.

"O BC tem passado uma postura mais conservadora, e acredito que ele deva esperar a inflação cair um pouco mais para fazer um corte mais agressivo", afirma Samuel Torres, da Spinelli Corretora.

As taxas no mercado de juros futuros vêm caindo desde meados de setembro, quando surgiram sinais de que a inflação começou a desacelerar. A taxa Selic é o principal instrumento usado pelo Banco Central para controlar a oferta de moeda na economia e frear a inflação.

"O BC deve esperar a inflação convergir para perto do teto da meta", diz Alvaro Bandeira, economista da Modalmais. Nos 12 meses encerrados em setembro, o IPCA, índice oficial de inflação, acumulou alta de 8,48%. A meta perseguida pelo BC é uma inflação anual de 4,5%, com tolerância até o teto de 6,5%.